تامین مسکن مقرون به صرفه در جمهوری چین

دانشگاه پوترای مالزی (UPM)

دکتری سیاست‌گذاری مسکن

تصویر تامین مسکن مقرون به صرفه در جمهوری چین

مقدمه

چین بیشترین جمعیت جهان را با 1.4 میلیارد دارد و رشد آن بیشتر در شهرها متمرکز است . بسیاری از شهرها بیش از 10 میلیون نفر جمعیت دارند. برای چندین دهه ، چین رشد طبیعی جمعیت را کنترل میکرد ، اما مهاجرت به طور مداوم از حومه شهرها به شهرها انجام شده است. تقسیم جمعیت شهری / روستایی فعلی تقریباً 57/43 است. این کشور طی یک دهه گذشته به طور مداوم یکی از بالاترین سطوح رشد اقتصادی را داشته و اکنون دومین اقتصاد بزرگ جهان است. توزیع درآمد در محدوده متوسط در بین کشورهای جهان است که نشانگر آن رتبه بندی ضریب جینی چین است که در در رتبه 91 در جهان است. این کشور در حال اجرای یک برنامه مسکن خصوصی و عمومی در مقیاس بزرگ است که فشارهای زیربنایی در تأمین زیرساختهای چین ایجاد کرده است. زمین در چین متعلق به عموم است اما به طور خصوصی در اجارههای طولانی اشغال میشود (1).

ساختار اجاره فعلی مسکن

چین دارای یک سیستم مسکن منحصر به فرد است که از یک سیستم رفاهی مبتنی بر شغل که در آن مسکن با اشتغال در ارتباط است ، تکامل یافته است. سیستم مسکن شرح داده شده در اینجا فقط برای مسکن شهری اعمال میشود ، زیرا برنامههای مسکن ارزان قیمت و مسکن عمومی در مناطق روستایی بسیار نادر است (1). در کمتر از 20 سال ، این سیستم رفاهی به یک سیستم مبتنی بر بازار تبدیل شده است. در سال 1998 ، بسیاری از سهام مسکن اجاره ای عمومی (قدیمی) متعلق به شرکتهای دولتی با قیمت پایین به کارگران فروخته شد. به دلیل خصوصی سازی گسترده سهام مسکن عمومی ، نسبت مالکیت منازل در شهر چین در سال 2011 تقریباً به 90 درصد رسید و تقریبا نیمی از خانههای تحت اشغال مالک قبلاً مسکن عمومی بودند (2). اگرچه دولت چین ارائه (جدید) مسکن اجاره عمومی را احیا کردهاست و ، از سال 2009 ، شروع به اجرای برنامه های بزرگ ساخت و ساز مسکن عمومی کرده است ، نرخ مالکیت مسکن از سال 2011 پایدار مانده است(3).

عرضه مسکن ارزان قیمت

دولت مرکزی چین سیاستهای روشنی را تعیین میکند اما منابع بسیار محدودی را متعهد میشود. از دولتهای محلی خواسته میشود هزینه اجرای سیاستها را بپردازند و اهداف تعیین شده دولت مرکزی برای تأمین مسکن ارزان قیمت را برآورده کند. پس از یکسری اصلاحات مسکن ،روش فعلی مسکن ارزان قیمت به یک سیستم مسکن عمومی دو لایه تبدیل شده است:

1-مسکن ساخته شده برای فروش: "مسکن اقتصادی و راحت" و مسکن با قیمت کنترل شده

2-مسکن ساخته شده برای اجاره: "مسکن اجاره ای عمومی" و "مسکن ارزان قیمت اجاره ای"

مسکن مقرون به صرفه برای فروش

"مسکن اقتصادی و راحت"(معرفی شده از سال 1994) و مسکن عمومی اجاره ای (معرفی شده از سال 2010) انواع مسکن یارانهای هستند.آنها بدین منظور در نظر گرفته شده اند تا بخش خصوصی برای ساخت مسکن کم هزینه که می توان با قیمت های کنترل شده دولتی به خانواده های واجد شرایط فروخته شود ، تشویق شود.مسکن مقرون به صرفه و اقتصادی برای ارتقاء مالکیت خانه در بین خانوارهای کم درآمد طراحی شده است.مسکن با قیمت کنترل شده برای خانواده متوسط طراحی شده است. قبل از سال 2009 ، مسکن اقتصادی مقرون به صرفه رسماً به عنوان منبع اصلی مسکن ارزان قیمت منصوب شد. دولت های محلی برای ساخت واحدهای مسکن اقتصادی و راحت زمینی را بدون پرداخت هزینه برای سازندگان اختصاص میدهند ، و قیمت فروش برای پوشش هزینه ساخت و ساز با سود اندک (معمولاً سه درصد) محدود است.برای مسکن با قیمت کنترل شده زمین از طریق مناقصه رقابتی به دست می آید ، و قیمت فروش در حدود 70-75 درصد از سطح مسکن قابل مقایسه با بازار آزاد تعیین شده است . مدیریت محلی مسکن مالکیت بخشی از این واحدهای یارانه ای را حفظ میکنند تا فروش خانه از طریق صاحبان خانهها را برای کسب سود برای آنها دشوار کند(4).

حتی اگر قیمت فروش این واحدها پایین تر از نرخ بازار باشد ، آنها برای اکثر خانواده های واجد شرایط دور از دسترس هستند . زیرا زمین شهری متعلق به ایالت است و مالیات معاملات ملکی به بودجه عمومی برای بهبود زیرساخت های شهری کمک میکند . وابستگی به درآمد زمین ، توسعه خانه های اقتصادی و مسکن با قیمت کنترل شده را به مرزهای بیرونی شهرهای چین سوق میدهد و مشکلات جدیدی را برای سیستم حمل و نقل عمومی چین ، شبکه راه ، زیرساخت های شهرداری ، تفکیک اجتماعی و غیره ایجاد می کند. از سال 2007 ، مسکن اقتصادی و راحت در برخی از مناطق چین مانند شهر پکن و استان های گوانجو ، هنان و شاندونگ به حالت تعلیق در آمده است. پیش بینی می شود برنامه مسکن مقرون به صرفه در آینده خاتمه یابد(5).

مسکن مقرون به صرفه برای اجاره

مسکن عمومی اجاره ای(از سال 2009) معرفی شده است شکل جدیدی از مسکنهای اجاره ای عمومی است که توسط دولت ساخته شده است یا به آن یارانه اختصاص داده شده است. این خانهها توسط دولت محلی با همکاری با توسعه دهندگان املاک تجاری ساخته شدهاست ، با اندازه استاندارد حداکثر 60 متر مربع در هر واحد.گروههای هدف شامل خانوارهای کم درآمد و متوسط، و خانواده های کم درآمد با مشکلات مسکن ، کارمندان جدید و مهاجران واجد شرایط دارای شغل پایدار که دارای اقامت در شهرها هستند. اجاره ها توسط دولت های محلی تعیین شده و پایین تر از اجاره بازار است. مستاجرین در مسکن اجاره ای عمومی مجاز به خرید واحدهای خود پس از اجاره 5 ساله هستند (6). از سال 2009 ، مسکن عمومی اجاره ای به تدریج جایگزین مسکن اقتصادی و راحت شده و به شکل اصلی مسکن ارزان قیمت در شهرهای چین تبدیل شده است (7). با این حال ، به دلیل اینکه دولتهای محلی مجبورند بیشتر هزینهها را تحمل کنند ، مسکن عمومی اجاره ای با گذشت سالها بسیار آهسته رشد کرده است ، و در حومههای دورافتاده واقع شده است (4).

مسکن اجاراه ای ارزان (معرفی شده در سال 1994) مسکن کم هزینه ای است که عمدتا برای فقیرترین خانوارهای شهری فراهم شده است ، با استاندارد اندازه حداکثر 50 متر مربع در هر واحد.اجاره این نوع از خانه ها کمتر از مسکن اجاره ای عمومی است.عمده بودجه برای مسکن اجاره ای ارزان از محل بازگشت سرمایه گذاری صندوق تأمین مسکن و سایر درآمدهای محلی است. این یک برنامه پس انداز مسکن اجباری است که به موجب آن کارفرمایان و کارمندان موظفند بخش خاصی از حقوق کارمندان را به حسابهای صندوق تأمین مسکن کمک کنند. در عوض ، کارمندان وام کم بهره از صندوق تأمین مسکن برای خرید خانه خود دریافت میکنند.

این بودجه معادل 1 میلیون دلار از بودجه سال 2009 خود را برای یارانه دادن به پروژه های مسکن اجاره ای ارزان قیمت اختصاص داد. به طور خاص ، لازم بود که حداقل ده درصد از سود خالص از هزینه های انتقال زمین به همراه تمام سود سرمایه ای در سرمایهگذاری صندوق تأمین مسکن برای پروژه های مسکن اجاره ای ارزان استفاده شود . با این حال ، دولت های محلی هنوز هم باید بیشتر هزینه ها را بپردازند. بنابراین ، تعداد واحدهای مسکن اجاره ای ارزان ساخته شده بسیار محدود است (8).

چه کسانی واجد شرایط مسکن ارزان قیمت هستند؟

برای به دست آوردن مسکن مقرون به صرفه ، افراد باید به اداره مسکن محلی مراجعه کرده و صلاحیت آنان تایید شود ، که شامل میزان دارایی ، میزان درآمد و شرایط زندگی میباشد. در ابتدا مسکن ارزان قیمت برای ساکنان شهری که مطابق با سیستم هوکو ارزیابی شده بودند ، انجام شد. سیستم هوکو در واقع نوعی پاسپورت داخلی محسوب می‌شود که مردم را به دو دسته شهری و روستایی تقسیم می‌کند و هدف اصلی آن جلوگیری از مهاجرت و هجوم مردم فقیر روستایی به نواحی شهری است؛ اما در حال حاضر این سیستم باعث شده کارگران مهاجری که موتور محرکه اقتصاد چین به شمار می‌آیند، به دلیل نداشتن هوکوی شهری، از دسترسی به بسیاری از خدمات مثل استفاده از سیستم بهداشت دولتی، مدارس دولتی، خانه‌های یارانه‌ای و ... در شهرهایی که در آن کار می‌کنند، محروم باشند.براین اساس مهاجران روستایی یا مهاجران از شهرهای دیگر که فاقد وضعیت خانگی محلی شهری بودند ، واجد شرایط برای دریافت مسکن اجاره ای ارزان قیمت نبودند.

در قانون مسکن سال 2009 سد هوکو برای دسترسی به مسکن برطرف شد.مسکن اجاره ای ارزان تنها نوع مسکن است که برای مهاجران قابل دسترس است. بقیه به ساکنان دائمی محلی در شهر (که دارای هوکو محلی هستند) محدود شده است. در بیشتر موارد ، شهرداری مقررات سختگیرانه ای وضع کرده است که فقط به نخبگان مهاجران امکان دسترسی به مسکن اجاره ای ارزان را میدهد و مهاجرانی با درآمد پایین یا تحصیلات کم از دسترسی به مسکن ارزان قیمت محروم شده اند (7).

چگونه سیاست مسکن مقرون به صرفه در چین تدوین شده است؟

تأمین مسکن در دوره کمونیست مائوئیستی از اواسط دهه 50 تا اواخر دهه 1970 با تسلط مسکن اجاره عمومی مشخص میشد ، که بصورت رایگان یا به عنوان واحدهای کاری برای کارمندان یا توسط مقامات محلی مسکن برای ساکنان شهری بصورت رایگان ارائه میشد. مالکیت خانه کم بود. از آنجا که اجاره فوق العاده پایین نمی تواند هزینه های تعمیر و نگهداری اساسی را پوشش دهد ، بیش از نیمی از سهام مسکن به دلیل ازدحام جمعیت و سرمایه گذاری کم در وضعیت نامناسبی قرار داشتند (9).

پس از ده سال آزمایش منجر به اولین اصلاحات ملی مسکن در سال 1988 شد ، که هدف آن تغییر مسکن شهری از یک کالای رفاهی که از طرف دولت تامین میشود به یک کالای خوب که از طریق بازار ملک تامین میشود تغییر یافته است. در نتیجه سیاستهای "دوقلو" ایجاد شده است تا امکان تأمین مسکن عمومی و توسعه مسکن خصوصی فراهم شود (7). در این دوره آزمایشی ، مسکن عمومی بر مناطق شهری چین تسلط یافت و در سال 1982 به 82 درصد از کل رسید و یک سوم خانه های مسکونی متعلق به شهرداری ها بود (11).

از سال 1988 تا 1998 ، واحدهای مسکن عمومی شروع به فروش به واحدهای استیجاری خود با قیمت های بسیار کم کردند. صندوق تأمین مسکن به خانواده های پر درآمد اجازه داد واحدهای مسکن بازار را با مالکیت کامل ملک اما بدون محدودیت فروش مجدد بخرند (12). در همین زمان ، مسکن اجاره ای ارزان برای تأمین مسکن اجاره عمومی برای خانوارهای شهری با درآمد بسیار پایین معرفی شد. پس از بحران مالی سال 1997 آسیا ، دولت چین بخش مسکن را قطب رشد جدیدی برای اقتصاد ملی دانست. در سال 1998 ، اصلاحات مسکن در بازار و مالکیت منازل در مقیاس کامل آغاز شد که پایان تأمین مسکن عمومی برای کارمندان دولت را اعلام کرد. بین سالهای 1998 و 1999 ، بیش از 60 درصد مسکن عمومی شهری به افراد فروخته شد (چن و همکاران ، 2013). مسکن اقتصادی مقرون به صرفه به عنوان شکل اصلی مسکن مقرون به صرفه برای خانواده های کم درآمد و متوسط ، به شدت تقویت شد و مسکن اجاره ای ارزان نادیده گرفته شد (7). سرمایهگذاری در ساخت مسکن اقتصادی مقرون به صرفه در سال 2000 به اوج خود رسید و 17 درصد از کل سرمایه گذاری مسکن را تشکیل می دهد (5).

از اوایل دهه 2000 ، بخش مسکن به ستون اصلی اقتصاد چین تبدیل شده است. در سال 2003 ، برای تقویت توسعه اقتصادی ، دولت چین بازار مسکن را به عنوان شکل غالب مسکن شهری تأسیس کرد.مسکن اقتصادی مقرون به صرفه به حاشیه رانده شد و به سه درصد کل سرمایه گذاری مسکن در سال 2010 کاهش یافته است (5).

تسلط بازار در تأمین مسکن باعث افزایش قیمت خانه تا بحران مالی جهانی سال 2008 شد. از نیمه دوم سال 2008 تا 2010 ، به منظور ارتقاء رشد اقتصادی ، دولت چین بسته تحریک مالی بزرگی را معرفی کرد که منجر به افزایش شدید قیمت مسکن شد. و مقاومت شهری قابل توجهی را در سطح مردم ایجاد کرد. این تنشها باعث شد تا دولت مرکزی استراتژی های مختلفی را برای مهار احتکار مسکن معرفی کند و برنامه مسکن اجاره ای عمومی در سال 2009 معرفی شد. دولت مرکزی دولتهای محلی را موظف به ساخت پروژه های بزرگ مقیاس مسکن اجاره ای عمومی و اختصاص ده درصد از درآمد خالص سالانه از اجاره زمین به تأمین مسکن اجاره ای عمومی می کند.

گروه هدف مسکن اجاره ای ارزان از خانوارهای کم درآمد به خانواده های کم درآمد با مشکلات مسکن گسترش یافته است ، این اقدام به منظور تعدیل در پاسخ به فقدان مسکن ارزان قیمت در بازار بود(7). با این حال ، دولت های محلی -به عنوان تنها تأمینکننده زمین شهری - می خواستند زمین را برای توسعه زیرساخت ها و صنایع محلی به جای توسعه مسکن اختصاص دهند (5). این ، محدود بودن منابع مسکن باعث افزایش قیمت زمین می شود و این می تواند درآمد اجاره زمین به توسعه دهندگان املاک را برای توسعه مسکن خصوصی افزایش دهد. بنابراین هدف بلندپروازانه برای گسترش مسکن عمومی محقق نشده است (7).

سیاست گذاری مسکن مقرون به صرفه بعد از 2010

تا سال 2010 ، مسکن اجاره ای ارزان قیمت کمتر از 8 درصد کل سهام مسکن در 265 شهر را به خود اختصاص دادند. در بیش از 40 درصد از شهرهای سطح بخشدار ، مسکن ارزان قیمت کمتر از 5 درصد کل سهام مسکن را تشکیل می دهد ، این نشانگر کمبود شدید مسکن یارانه ای برای خانواده های کم درآمد و متوسط در شهرهای چین است (2)

در ژوئن 2010 ، به منظور به حداقل رساندن ناآرامیهای اجتماعی مربوط به قیمت مسکن ، دولت مرکزی متعهد شد که افزایش زمین برای عرضه بیشتر مسکن اجاره ای ارزان قیمت را افزایش دهد. این قانون تصریح کرده بود که برای پروژه های مسکن ارزان قیمت ، بیش از 70 درصد از زمین های مسکن جدید باید تهیه شود ، که هدف آن تأمین مسکن اضافی برای ساکنان کم درآمد شهری در سراسر کشور بود (10). کارمندان برخی سازمانهای دولتی (به عنوان مثال دانشگاه ها و برخی شرکت های دولتی) ، شرکت های پیشرفته و شرکت های دارای درآمد بالا برای مسکن اجاره ای عمومی در اولویت قرار گرفتند. مسکن اجاره ای عمومی اکنون به طور مؤثری به عنوان نوعی یارانه دولتی به مؤسسات و شرکتهایی که به اقتصاد محلی کمک می کنند ، عمل می کند (4).

در سال 2011 دولت چین دوازدهمین برنامه پنج ساله خود -2015 2011) را با هدف ساخت 36 میلیون واحد مسکن ارزان قیمت طی پنج سال معرفی کرد.مسکن اجاره ای ارزان قیمت به عنوان هسته اصلی سیستم مسکن ارزان قیمت چین معرفی شد. از طریق برنامه های سرمایه گذاری مشترک و طرح های یارانه دار ، از سال 2010 تا 2013 معادل 1947 میلیون واحد مسکونی ارزان قیمت ساخته شده است. سپس ، در اواخر سال 2015 ، سیزدهمین برنامه پنج ساله چین (2016-2020) به منظور تشویق طرح های توسعه مجدد با هدف بهبود شرایط مسکن در معادن دولتی و مناطق جنگلی و مزارع دولتی اعلام شد.این طرح شامل مسکن اقتصادی و راحت، مسکن اجاره ای عمومی به منظور تامین مسکن برای خانوارهای مهاجر با هزینه کم بود (7).

این طرح همچنین استفاده از ابزارهای نوآورانه مالی (مانند مشارکت های دولتی و خصوصی و اعتماد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات) را برای تأمین اعتبار مسکن ارزان قیمت ترغیب می کند (4). در سال 2016 وزارت مسکن اعلام کرد که 40.13 میلیون واحد مسکونی اجاره ای عمومی بین 2011 تا 2015 ساخته شده است و 7.72 میلیون واحد مسکونی به تنهایی در سال 2015 تکمیل شده است.

نتیجه گیری

از دهه 1970 چین از شرایطی که دولت نقش مهمی در تأمین مسکن به عنوان یک کالای رفاهی ایفا میکرد به شرایطی تغییر یافت که بخش خصوصی با حمایت دولت محلی نقش مهمی در تامین مسکن ایفا میکند.یک تغییر واضح در سیاست مسکن مقرون از مالکیت خانه به سمت تمرکز در مسکن اجاره ای وجود دارد: مسکن اجاره ای عمومی اکنون جایگزینی برای مالکیت خانه است، و به جای خانواده های کم درآمد ، مسکن را به طبقه متوسط تازه ظهور ارائه می دهد.اما با گذشت سه دهه از اجرای این طرح سیستم مسکنی که پیاده شده است مالکیت مسکن به عنوان اولویت اصلی اشغال مسکن مطرح است و مسکن اجاره ای عمومی در شهرهای اندکی پیاده سازی شده است. تامین سیاستهای مسکن ارزان قیمت به بخش خصوصی متکی هستند و دولتهای محلی کمک های مالی قابل توجهی نمیکنند. در حقیقت ، دولتهای محلی معمولاً از برنامه های توسعه یافتهی مسکن اجاره ای عمومی به عنوان ابزاری برای مهار رقابت اقتصادی محلی استفاده میکنند ، نه تأمین مسکن عمومی برای فقرا.

منابع

1-Deng, L., et al, The emerging housing policy framework in China, article in Journal of Planning Literature, Vol. 26, no. 2, pp. 168–183, Sage, 2011.

2-Chen, J., et al, Public housing in mainland China: history, ongoing trends, and future perspectives, in Chen J., Stephens M. and Man Y. (eds.), The future of public housing: ongoing trends in the East and the West, pp. 13–35, Berlin, Springer Nature, 2013.

3-International Monetary Fund (IMF), People’s Republic of China: selected issues, Country Report No. 17/248, Washington, D.C., International Monetary Fund, Asia and Pacific Dept, 2017.

4-Zheng, L., et al, Incomplete privatization of public rental housing in Hong Kong, article in Land Use Policy, Vol. 67, pp. 537–545, Elsevier, 2017.

5-Zhu, Y., Housing policy in China at the crossroads: trends and prospects, article in China Journal of Social Work, Vol. 7, no. 2, pp. 189–201, Taylor & Francis, 2014.

6-Cao, J.A. and Keivani, R., The limits and potentials of the housing market enabling paradigm: an evaluation of China’s housing policies from 1998 to 2011, article in Housing Studies, Vol. 29, no. 1, pp. 44–68, Taylor & Francis, 2014.

7-Huang, Y.Q., Low-income housing in Chinese cities: policies and prospects, article in The China Quarterly, Vol. 212, pp. 941–964, Cambridge University Press, 2012.

8-Zhang, M. and Rasiah, R., Localization of state policy: Shandong’s experience in financing cheap rental housing in urban China, article in Habitat International, Vol. 56, pp. 1–10, Elsevier, 2016.

9-Wu, F., Changes in the structure of public housing provision in urban China, article in Urban Studies, Vol. 33, no. 9, pp. 1601–1627, Sage, 1996.

10-Zhou, J. and Ronald, R., The resurgence of public housing provision in China: the Chongqing programme, article in Housing Studies, Vol. 32, no. 4, pp. 428–448, Taylor & Francis, 2017.

11-Stephens, M., Locating Chinese urban housing policy in an international context, article in Urban Studies, Vol. 47, no. 14, pp. 2965–2982, Sage, 2010.

12-Wu, F., Commodification and housing market cycles in Chinese cities, article in International Journal of Housing Policy, Vol. 15, no. 1, pp. 6–26, Taylor & Francis, 2015.

114981
ارسال نظر

  1. مخاطبان و فرهیختگان گرامی؛ نظرات حاوی مطالب توهین یا بی‌احترامی به اشخاص، قومیت‌ها، عقاید دیگران، موارد مغایر با قوانین کشور منتشر نمی‌شود.