سیاست‌گذاری مسکن در ژاپن

مردم ژاپن برای تامین نیازهای مسکونی خود به تلاش فردی و اصول بازار تکیه می کنند. در ژاپن خانوار خود را متعهد به تامین مسکن می‌داند نه دولت را.
تصویر سیاست‌گذاری مسکن در ژاپن

1-مقدمه

سیاست های مسکن ژاپن بعد از جنگ جهانی دوم بر عرضه مسکن به میزان 4.2 میلیون واحد به منظور جبران کسری خانه ناشی از ویرانی های جنگ جهانی دوم متمرکز بود.سیاست گذاری مسکن در ژاپن در قرن بیستم از سه ستون تشکیل شده است که عبارتند از:

خانه‌های اجاره عمومی ، شرکت مسکن ژاپن (اکنون آژانس رنسانس شهری ) و شرکت وام مسکن دولت (هم اکنون آژانس دارایی مسکن ژاپن ).سیاست گداری مسکن از این نجهت موفقیت آمیز بود که تعداد خانه ها در اواسط دهه 1960 فراتر از تعداد خانوارها بود.اما حباب مسکن در دهه 1990 تاثیر منفی بر اقتصاد و بازار گذاشت و باعث از بین رفتن اعتماد در بین مردم ژاپن شد.این فرآیند با تورم و عوامل منفی جمعیتی (کاهش جمعیت و پیری جامعه) تشدید شد.

ارتقای کیفیت خانه ها به بخش مهمی از سیاست گذاری مسکن در قرن بیست و یکم تبدیل شد. اما ، در عین حال ، باید تعادل بین ساخت و سازهای جدید و فعال سازی سهام مسکن موجود برقرار شود. در این نوشتار درصدد هستیم سیاست‌های مسکن در ژاپن را مورد بررسی قرار دهیم(۱).

2-وضعیت فعلی بازار مسکن

نسبت مالکیت خانه در ژاپن در سال 2013 61.7 درصد بوده است که تقریباً مشابه ایالات متحده (64.0٪ در سال 2014) ، انگلیس (64.6٪ در سال 2013) ، فرانسه (64.3٪ در 2013) ، و آلمان (52.6٪ در 2013) بوده است.تا جنگ جهانی دوم میزان مالکیت خانه در ژاپن در سطح پایینی بود و بسیاری از مردم به خصوص در کلان شهرها در خانه های اجاره ای زندگی می کردند اگرچه هیچ آمار رسمی در سطح ملی وجود ندارد.نسبت ارزش زمین به ارزش خالص ملی قبل از جنگ جهانی دوم 30-40 درصد بود اما پس از آن به 50٪ -70٪ افزایش یافته است ، که نشان دهنده تقاضای شدید و افزایش متعاقبا قیمت زمین پس از جنگ است. از اکتبر 2013 ، 60.63 میلیون واحد مسکن در ژاپن وجود داشته است ، از این تعداد 8.20 میلیون واحد مسکونی خالی بودند. بنابراین ، میزان خانه خالی 13.5 درصد بود. بر اساس نظرسنجی مسکن در آمریکا ، میزان خانه خالی در ایالات متحده در سال 2013 12.8 درصد بوده است. نرخ خانه خالی در مناطقی با جمعیت کمتر در ژاپن بیشتر است(2).

سوالی که مطرح می شود این است که آیا ساخت و ساز در ژاپن بیش از اندازه است؟تعداد مسکن در ژاپن برای 40 سال از 1968 تا 2008 بیش از 1 میلیون واحد بوده است. در سال 2009 ، تعداد ساخت خانه در ژاپن به 0.79 میلیون واحد به دلیل بحران مالی جهانی رسید و از آن زمان به بعد به 1 میلیون واحد بازنگشته است. در سال 2013 ، به دلیل عجله در ساخت و ساز قبل از تغییر نرخ مالیات بر مصرف که قرار بود در آوریل 2014 از 5٪ به 8٪ افزایش یابد، نرخ ساخت به 0.98 میلیون واحد رسید. این افزایش نرخ مالیات بر مصرف در آوریل 2014 به طرز نامطلوبی بر تقاضای داخلی از جمله ساخت و ساز مسکن تاثیر گذاشت و میزان ساخت و ساز در سال 2014، به 0.89 میلیون واحد رسید. از اواسط دهه 1990 ، سهم بخش خصوصی در سرمایه گذاری های مسکونی نسبت به تولید ناخالص داخلی نیز کاهش یافته است. اگرچه جمعیت 127 میلیون در ژاپن و 316 میلیون نفر در ایالات متحده در سال بوده است با این وجود ، سهم سرمایه گذاری های مسکونی خصوصی نسبت به تولید ناخالص داخلی تقریباً در ژاپن و ایالات متحده یکسان است(2).

3-چالش های مسکن در ژاپن

مهمترین چالش برای بازار مسکن در ژاپن یک روند جمعیتی نامطلوب است. نه تنها جمعیت ژاپن کاهش یافته بلکه سهم جمعیت در سن کار در برابر جمعیت وابسته و سالمند به شدت کاهش یافته است. بحث هایی وجود دارد که آیا ژاپن باید به ساخت و ساز ادامه هد یا خیر در صورتیکه 8 میلیون خانه خالی در این کشور وجود دارد.از دیگر تغییراتی که در جمعیت ژاپن رویداد مهاجرت گسترده از مناطق روستایی و کشاورزی به مناطق شهری بود که منجر به رشد جمعیت شهری و افزایش تقاضای مسکن شد.در این دوره قیمت زمین نیز افزایش یافت.در مقایسه با پروژه های ساخت و ساز جدید نسبتاً بزرگ ، فروش خانه های موجود در ژاپن نسبت به ایالات متحده اندک است. آمارهای مختلفی وجود دارد که تعداد فروش خانه های موجود را پوشش می دهد ، و یکی از بزرگترین ارقام تخمین توسط انجمن نمایندگان املاک و مستغلات ژاپن است.این انجمن تخمین زده است که میزان فروش خانه های موجود در سال 2012 برابر با 473,000 واحد بوده است.به دلیل گردش پایین مالی بازار مسکن قیمت خانه ها کاهش یافته است.بنابراین چگونگی افزایش ارزش خانه های موجود و افزایش فروش آنها یکی از مهمترین چالش های بازار مسکن ژاپن است.یکی دیگر از چالش های مهم مسکن در ژاپن گسترش بلایای طبیعی در این کشور است.بنابراین تقویت مقاومت در برابر زلزله در سازه های مسکونی همچنان یک چالش مهم است که در بخش سیاست مسکن مورد بحث قرار می گیرد. علی رغم گسترش خانه های خالی و کاهش قیمت مسکن ، ساخت و ساز مسکن در ژاپن در سطح بالایی حفظ شد. بخشی از آن به دلیل کوتاه بودن عمر خانه های موجود بود که با سرمایه گذاری های جدید جایگزین می شود و بخشی نیز به دلیل تقاضای زیاد خانه های جدید با کیفیت بالاتر در بین صاحبان خانه ها است (که ممکن است تا حدودی با اقدامات محرک اقتصادی تقویت شود)(3).

4-سیاست‌گذاری مسکن در ژاپن

پس از پایان جنگ جهانی دوم در سال 1945 ژاپن با کمبود 4.2 میلیون واحد مسکونی روبرو شد.با توجه به این شرایط اولویت سیاست گذاری مسکن در ژاپن افزایش کمیت خانه بود و نهادهای مختلفی در این راستا تاسیس شد.نهادهایی که به منظور افزایش کمیت خانه ها ایجاد شد عبارت بودند از:

1-شرکت وام مسکن دولت در 5 ژوئن سال 1950 برای کمک به ساخت و ساز مسکن تأسیس شد. وظیفه این نهاد ارائه نقدینگی به بازار و تامین وام مسکن بود.

2-قانون مسکن عمومی در سال 1951به تصویب رسید. براساس این قانون به دولتهای محلی مجوز ساخت خانه های اجاره ای عمومی برای افراد کم درآمد داده می شد.

3-شرکت مسکن ژاپن در سال 1955 تأسیس شد. هدف از تاسیس آن ترویج ساخت و ساز مسکن و تهیه زمین مسکونی برای افراد با درآمد متوسط عمدتا در مناطق عمده شهری است(2).

4-1-شرکت وام مسکن دولت

دولت ژاپن این شرکت را در سال 1950 به منظور تامین وام های با نرخ بهره پایین تاسیس کرد.این شرکت پس از تاسیس سرمایه هایی را از دولت دریافت نمود.از 1950 تا 2007، 19.41 میلیون واحد مسکونی توسط شرکت وام مسکن دولت تأمین مالی شد. کل ساخت و ساز مسکن در این مدت زمانی در ژاپن 64.1 میلیون واحد بود. آمار نشان می دهد نزدیک به 30٪ از ساخت مسکن پس از جنگ را شرکت وام مسکن دولت به خود اختصاص داده است.

یکی از مشکلات وام این شرکت این بود که به ارتقاء کیفیت خانه ها کمک نمی کرد زیرا یارانه ها فقط برای خانه های کوچک (حداکثر 125 متر مربع) در دسترس بود. با این حال ، اندازه متوسط خانه های با بودجه شرکت وام مسکن دولت کوچکتر از خانه های با بودجه خصوصی نبود(4).

4-2-مسکن عمومی اجاره ای

قانون مسکن اجاره ای عمومی در سال 1951 به منظور تامین خانه برای افراد کم درآمد تصویب شد.باین اساس دولت ژاپن موظف است کمک های مالی را برای ساخت و گسترش خانه های اجاره ای عمومی افرایش دهد. کمک مالی دولت ژاپن شامل تخصیص یارانه برای ساخت خانه های اجاره عمومی و همچنین کمک به پرداخت اجاره بها برای گروه های کم درآمد است. به دلیل ماهیت یارانه ای این برنامه ،ذینفعان این برنامه محدود به گروه های کم درآمد هستند . تا سال 2013 ، 1.96 میلیون خانه اجاره عمومی در سطح کشور وجود داشته است.کسانی مشمول این خانه ها می شوند که درآمدشان 40 درصد پایین تر از میانگین درآمد کشور باشد.اگر درآمد مستاجران افزایش یابد آنها مجبور به ترک خانه های اجاره ای عمومی هستند.

ساخت مسکن عمومی به طور گسترده در دهه 1950 و 1960 افزایش یافت. تعداد خانه های اجاره عمومی در سال 1973 به نزدیک به 2 میلیون واحد رسید. این سیستم به رفع نیازهای افراد کم درآمد که از طریق مکانیسم عادی بازار مشکل پیدا کردن خانه های ارزان قیمت را داشتند ، کمک کرد.

یکی از سختی های این برنامه اجبار افراد برای ترک خانه ها بعد از افزایش سطح درآمدشان بود.چراکه بیشتر افراد بعد از افزایش سطح درآمدشان تمایلی به ترک این خانه ها نداشتند.در نتیجه چارچوب جدیدی وضع شد که افرادی که سطح درآمدشان افزایش می یافت باید اجاره بیشتری پرداخت می کردند.

خانه های های اجاره ای عمومی که در سال های پس از جنگ ساخته بود براساس معیارهای بازار مسکن کنونی کوچک هستند.اگرچه بازسازی این خانه ها افزایش یافته است اما به دلیل مشکلات مالی و عدم تمایل ساکنان قدیمی بازسازی آنها با مشکلاتی مواجه است(2).

4-3-شرکت مسکن ژاپن

در سال 1955، شرکت مسکن برای مقابله با کمبود جدی مسکن ناشی از تمرکز مردم در شهرهای بزرگ تشکیل شد.این شرکت به جمع آوری منابع خصوصی و دولتی جهت پروژه های انبوه سازی مسکن برای کارگران طبقه متوسط در شهرهای بزرگ می پرداخت.در سال 1965 قانون شرکتهای محلی عرضه مسکن تصویب شد.در این قانون ذکر شده بود که باید در شهرهای بزرگ برای مسکن کارگران اقداماتی انجام داده شود.در سال 1981 شرکت ساخت مسکن و توسعه شهری از ادغام شرکت مسکن و شرکت توسعه زمین تاسیس شد.وظیفه این شرکت تامین و ساخت واحدهای مسکونی و نوسازی بافت های فرسوده شهری است.سرمایه شرکت ساخت مسکن و شرکت توسعه شهری توسط دولت مرکزی و دولتهای محلی تامین میشد.فعالیت شرکت منوط به استقراض از صندوق خزانه و صندوق های خصوصی و دریافت وام از شرکتهای بیمه عمر بود.یارانه هایی از حساب عمومی دولت مرکزی به شرکتها پرداخت میشد تا تفاوت بهره بین وام ها و هزینه عملیاتی پوشش داده شود.این وضعیت در راستای کاهش اجاره پرداختی توسط مستاجران بود.اجاره بها براساس دوره 70 ساله بازپرداخت بدهی محاسبه شده بود در حالیکه حداکثر مدت بازپرداخت وام برای افرادی که خانه می خریدند 35 سال تعیین میشد که در ده ساله نخست بهره وام کاهش می یافت(1).

کمک به مسکن سالمندان

ژاپن با جامعه ای سالمند روبرو است. افراد سالخورده معمولاً نسبت به جمعیت در سن کار از مهارت بدنی کمتری برخوردار هستند و واحدهای مسکونی که برای این گروه تامین میشود ، از نظر دسترسی و تسهیلات با دیگر گروه های جمعیتی متفاوت است. برای پرداختن به اینگونه چالش ها ، قانون تأمین تأمین مسکن سالمندان (قانون شماره 26 مصوب 2001) در سال 2001 به تصویب رسید.براساس این قانون نیازهای جامعه ای مورد توجه قرار گرفت که عمر متوسط افراد آن بالای 80 سال است.این کار مستلزم تامین مسکن اجاره ای عمومی بدون هیچ مانعی برای سالمندان است.برای مثال موانعی که حرکت صندلی چرخدار را محدود می کند وجود ندارد(2).

چارچوب سیاست گذاری مسکن جدید

دلایل اصلاح سیاست مسکن

سیاست مسکن در ژاپن تحت هشت برنامه پنج ساله ساخت و ساز مسکن مزایای خاصی داشته است. این مزایا شامل کاهش کمبود شدید مسکن و بهبود استانداردهای زندگی مسکونی ، از طریق تلاش برای اطمینان از رعایت مقررات کمی در عین حال پاسخگوی نیازهای متغیر است. اقدامات مربوط به تأمین مستقیم مسکن و تأمین مالی مسکن توسط سازمانهای مختلف از جمله شرکت وام مسکن دولتی (اکنون آژانس دارایی مسکن ژاپن) ، طرح های مسکن عمومی و شرکت مسکن ژاپن (هم اکنون به نام آژانس رنسانس شهری) انجام شده است. در نتیجه ، در شرایطی که نیازهای مسکن به لحاظ کمی برآورده شده است در نتیجه تغییرات اجتماعی و اقتصادی که شامل پیری سریع جمعیتی ، زاد و ولد رو به زوال و مشکلات زیست محیطی به طور فزاینده می شود ، اولویت های جدید بوجود آمده است. از دیدگاه کیفی ، استاندارد مسکن و محیط های مسکونی هنوز ناکافی است و ژاپن هنوز نمی تواند ادعا کند که سهام مسکن را توسعه داده است. این وضعیت نیاز به تغییر اساسی در چهارچوب اصلی سیاست مسکن دارد. در حال حاضر اولویت بهبود کیفیت کلی استانداردهای زندگی مسکونی در ژاپن است ، از جمله محیط های مسکونی ، ضمن فراهم کردن شبکه های ایمنی برای افرادی که تامین مسکن برای آنها نیاز به توجه ویژه دارد ، مانند افراد کم درآمد.

یکی از تحولات جدید در سیاست های مسکن - ایجاد شبکه ایمنی مسکونی است. "قانون تدارک تأمین مسکن اجاره ای برای افرادی که برای تأمین مسکن نیاز به توجه دارند" در جولای 2007 تصویب شد. این طرح در نظر گرفته شده است تا استفاده مؤثر از سهام مسکن موجود را تقویت کند. اقدامات لازم برای مدیریت مسکن عمومی تأمین مسکن پایدار برای سالمندان ، خانواده های دارای کودک و سایر گروه های کم درآمد است.همچنین ایجاد شبکه ایمنی مسکن چند لایه متناسب با شرایط منطقه ای ، تشویق بخش خصوصی برای تکمیل مسکن عمومی از طریق تهیه مسکن اجاره ای ، بهبود سیستم های اطلاعاتی برای حمایت از مردم در انتقال به مسکن اجاره ای که سالمندان و خانواده های دارای فرزند را می پذیرند و احیای کل بازار مسکن با ایجاد طرح های ضمانت اجاره و ساده تر کردن شرایط برای اجازه دادن به سازمان های غیر دولتی و سایر سازمان ها برای حمایت مالی از مسکن(2).

نتیجه‌گیری

سیاست‌گذاری مسکن در ژاپن بعد از جنگ جهانی دوم بر عرضه کمی خانه ها با طیف گسترده ای از گروه های هدفمند و گسترش خانه های اجاره عمومی متمرکز بود.نهادهایی مانند شرکت مسکن ژاپن (اکنون آژانس رنسانس شهری) و شرکت وام مسکن دولت (در حال حاضر آژانس دارایی مسکن ژاپن) برای تحقق این سیاست گذاریها بر اساس این اهداف تشکیل شدند.پس از گسترش کیفیت خانه ها سیاست گذاری مسکن در ژاپن بر گسترش کیفیت خانه ها متمرکز بود.

مردم ژاپن برای تامین نیازهای مسکونی خود به تلاش فردی و اصول بازار تکیه می کنند. در ژاپن خانوار خود را متعهد به تامین مسکن می‌داند نه دولت را. با این وجود دولت با اختصاص وام‌های کم بهره جهت خرید مسکن ملکی از بازار پشتیبانی می کند.این کار به افزایش کیفیت مسکن قابل تهیه برای افرادی با درآمد متوسط و بالاتر منجر شده است.گروههای با درآمد کم نیز که قابلیت رقابت در بازار را نداشتند در خانه های دولتی اسکان داده شده اند. به منظور بهبود در شرایط مسکن باید فشار بر افراد از کار افتاده و سالمندان کاهش یابد.با توجه به اینکه هزینه های فوق فشار زیادی بر منابع دولت ملی و محلی وارد می کند مساعدتهای اجتماعی کاهش یافته ، امکان محافظت از سلامتی و رفاه از بین رفته و زندگی دشوارتر می شود.با وجود این شرایط، به نظر می رسد لزوم بهبود شرایط مسکن در تفکرات دولت جایی ندارد.

منابع

1-Ito, T. (1994). Public policy and housing in Japan. In Housing markets in the United States and Japan (pp. 215-238). University of Chicago Press.
2-Yoshino, N., & Helble, M. (2016). The Housing Challenge in Emerging Asia: Options and Solutions. Asian Development Bank Institute.
3-Waswo, A. (2013). Housing in Postwar Japan-A Social History. Routledge.
4-Noguchi, Y., & Poterba, J. M. (Eds.). (2007). Housing markets in the United States and Japan. University of Chicago Press.

115039
ارسال نظر

  1. مخاطبان و فرهیختگان گرامی؛ نظرات حاوی مطالب توهین یا بی‌احترامی به اشخاص، قومیت‌ها، عقاید دیگران، موارد مغایر با قوانین کشور منتشر نمی‌شود.