بررسی روند سیاست‌گذاری مسکن در تایلند

در این نوشتار درصدد هستیم روند سیاست گذاری مسکن در تایلند را مورد ارزیابی قرار دهیم.

دانشگاه پوترای مالزی (UPM)

دکتری سیاست‌گذاری مسکن

تصویر بررسی روند سیاست‌گذاری مسکن  در تایلند

مقدمه

در سالهای اخیر جمعیت تایلند چند برابر شده است و از 8.1میلیون در سال 1909 به تقریباً 70 میلیون نفر رسیده است.حدود دو سوم جمعیت این کشور در مناطق روستایی زندگی میکنند و زندگی آنها از طریق کشاورزی تامین می شود.یک سوم جمعیت نیز شهرنشین هستند که بیشتر آنها در شهرهای بزرگ مانند بانکوک متمرکز شده اند.مشکلات عرضه مسکن به دلیل رشد جمعیت و تمرکز جمعیت در کلان شهرها تشدید شده است.سیاست گذاری مسکن در این کشور برای گروه های کم درآمد ناکارآمد ارزیابی شده در چنین شرایطی توجه سیاست گذاران به این مساله جلب شد که باید مسکن بیشتری برای اقشار کم درآمد ساخته شود (1).

عرضه مسکن ارزان قیمت در تایلند

بانک مسکن دولتی تایلند در سال 1953 تاسیس شد این بانک یک سازمان دولتی است که تحت نظارت وزارت دارایی فعالیت می کند.این بانک با هدف ویژه تأمین اعتبار مسکن برای توسعه دهندگان و خریداران خانه تأسیس شد. برای دسترسی به وام های مسکن و قیمت مناسب تر ، این بانک وام هایی با کمترین نرخ بهره را در بازار فراهم می کند. در سال 2010 ، این بانک وام با نرخ بهره صفر درصد برای خریداران خانه با درآمد متوسط و کم درآمد برای خرید خانه های با قیمتی بین 1-3 میلیون بات راه اندازی کرد. وام را می توان برای خرید خانه یا قطعه زمین استفاده کرد. از سال 2011 مشوق های مالیاتی نیز به خریداران خانه اولی داده شده است ، وقتی سیاست "خانه اول" معرفی شد. وامها به حداکثر 100 درصد از ارزش ارزیابی یا قیمت خرید زمین و ساختمان محدود می شوند. حداکثر مدت بازپرداخت این وام های ویژه 30 سال است. با این حال ، نرخ بهره صفر درصد فقط برای دو سال اول وام اعمال می شود.این بانک همچنین صاحبخانه های کوچک که زمین خود را دارند برای ساخت آپارتمان های اجاره ای ارزان با وام های مقرون به صرفه ترغیب می کنند. این میزان تا 100 درصد از کل هزینه ساخت را با مدت بازپرداخت 15 سال تأمین می کند. تقریباً 38 درصد از خانوارها وامهای بانک مسکن را برای خرید واحدهای مسکن استفاده کرده اند(1).

اداره کل مسکن یک توسعه دهنده مسکن عمومی است که در سال 1973 تحت نظارت وزارت توسعه اجتماعی و امنیت انسانی تأسیس شد.این نهاد مسئول تهیه خانه (برای فروش و اجاره) برای خانواده های کم درآمد و متوسط در مناطق شهری است.این نهاد می تواند بودجه لازم را از دولت وام بگیرد یا اوراق قرضه عمومی منتشر کند.بین سالهای 2003 و 2009 ، برنامه مسکن به منظور دسترسی به مالکیت خانه برای خانواده های کم درآمد ، از جمله کارمندان دولت راه اندازی شد.تامین زمین برای این پروژه از طریق سازمان ملی مسکن ، زمین های آژانس های عمومی و فروش زمین های خصوصی انجام میشد. این خانه ها 390،000 بات قیمت داشتند و یارانه های دولت 80000 بات برای هر واحد بود.اکثر واحدها آپارتمانهایی 33 متری در بانکوک بودند.بانک مسکن بانکوک وامهای کم بهره به خریداران با ضمانت محدود ارائه می دهند. املاک با استفاده از یک قرارداد خرید اقساطی با نرخ بهره ثابت بین 5-7 درصد در طی 5 سال اول و پس از آن شناور است.در بانک ملی مسکن بازپرداخت وام برای پنج سال اول تضمین شده است. پس از پنج سال اولیه ، خانواده حق مالکیت را دریافت میکنند(2).

موسسه توسعه سازمان های جامعه در سال 2000 تاسیس شد ، یک سازمان عمومی تحت وزارت توسعه اجتماعی و امنیت انسانی است. عملکرد آن بیشتر شبیه به یک سازمان غیرانتفاعی است و باعث پیوند بین دولت و قشر فقیر است. در سال 2003 ، دولت تایلند ، از طریق این نهاد ، برنامه "مسکن امن" را به عنوان بخشی از تلاش های خود برای تأمین خانه ارزان قیمت برای ساکنین در نواحی زاغه اجرا کرد(3).

این برنامه با تشویق ساکنان فقیرنشین و زاغه نشین در زمینهایی که در حال حاضر اشغال کرده اند برای ایجاد تشکل های تعاونی ، رویکردهای محور جامعه را در بخش مسکن ترویج می کند. آنها می توانند برای اجاره نامه مذاکره کنند یا به صورت جمعی زمین خریداری کنند ، همچنین زیرساخت ها را بهبود بخشیده و خانه ها را ارتقاء یا بازسازی کنند.دولت از طریق نهاد توسعه جامعه (به عنوان تسهیل کننده برنامه و مدیر بودجه) عمل می کند و موسسه مسکن ملی ، یک وام 15 ساله با 2 درصد بهره در سال فراهم می کند. دولت هزینه های توسعه مسکن را تا 20،000 بات یارانه می دهد ، و وام های مسکن باقیمانده با نرخ بهره بازار(1).

چگونه سیاست مسکن ارزان قیمت تایلند توسعه یافت

قبل از سال 1940 ، هیچ نگرانی در دولت در مورد مسکن وجود نداشت ، اگرچه کمبود مسکن در بانکوک به دلیل مهاجرت روستایی به شهری حاد بود. دولت تایلند با ایجاد یک بخش مسکن در سال 1940 در بخش مسکن فعال شد. این مورد با تأسیس دفتر مسکن در سال 1942 دنبال شد ، اما عملیات آن در طول جنگ جهانی دوم متوقف شد. در سال 1950 ، بخش مسکن و دفتر مسکن دوباره فعال شدند. اولی مسئولیت ساخت مسکن عمومی را عهده دار بود ، در حالی که دومی مدیریت را به عهده گرفت. در سال 1953 ، بانک مسکن به عنوان یک توسعه دهنده مسکن و همچنین یک موسسه تأمین مالی مسکن تأسیس شد. با این حال ، بودجه بسیار محدودی برای اجرای برنامه های مسکن عمومی اختصاص داده شده بود ، بنابراین بازده مسکن عمومی اندک بود. بین سالهای 1950 و 1972 ، دولت هشت پروژه بزرگ مسکن را در بانکوک انجام داد و 7346 واحد مسکن عمومی ایجاد کرد(3 و 4).

در دهه 1960 ، به دلیل رشد سریع جمعیت در بانکوک کمبود مسکن در این شهر ایجاد شد. تا سال 1970 ، بیش از 1 میلیون نفر تخمین زده می شدند که در شهرک های غیر رسمی پایتخت زندگی می کردند. این امر منجر به ادغام بخش مسکن و دفتر مسکن در سال 1973 شد که فعالیت های توسعه بانک ملی مسکن را به عهده گرفت. نخستین برنامه سازمان ملی مسکن (83- 1974) احداث 170،000 واحد مسکن را پیش بینی کرد. در سال 1978 ، پس از ساخت 36868 واحد ، دولت این برنامه را فسخ کرد زیرا این کار بار سنگین مالی داشت(1).

یک برنامه اصلاح شده (1980- 1976) هدف را به 120،000 واحد ، به طور عمده اجاره آپارتمان کاهش داد. این طرح نیز لغو شد زیرا به یارانه های سنگین نیاز داشت. در سال 1976 ، تحت فشار بانک جهانی ، سازمان ملی مسکن تمرکز خود را از ساخت مستقیم آپارتمان های اجاره به سمت بهبود مناطق زاغه نشین و طرح های گسترش خدمات در این مناطق تغییر داد. در دهه 1980 با توجه به حمایت شدید آژانس های تأثیرگذار بین المللی ، به ویژه بانک جهانی ، دولت تایلند یک استراتژی توانمند برای ارتقاء مشارکت بخش خصوصی در توسعه ملی اتخاذ کرد. این کمک هزینه یارانه را به برنامه مسکن عمومی کاهش داد . از آن زمان ، سازمان ملی مسکن کلیه ساخت و سازهای مستقیم مسکن کم درآمد را رها کرده و به عنوان هماهنگ کننده ، مشاور و پشتیبان بخش خصوصی در تهیه مسکن عمل کرده است(1).

بین دهه 1970 و 1980 ، سازمان ملی مسکن حدود 20،000 آپارتمان اجاره ای ، با اندازه 27-52 متر مربع ، با اجاره متوسط ماهانه 300 بات در بانکوک تولید کرد. از طریق مشارکت دولتی و خصوصی ، سازمان ملی مسکن شروع به ساخت پروژههای مسکن کرد که در آن خانواده های کم درآمد ، متوسط و بالاتر با هم ادغام شدند تا در همان سایت زندگی کنند. برای حمایت از توسعه دهندگان خصوصی ، دولت اصلاحات در کاربرد اراضی را اجرا کرد ، مالیات بر املاک را کاهش داد و وام های کم بهره را معرفی کرد. به عنوان مثال ، بانک مسکن دولتی نرخ بهره را برای خریداران خانه کاهش می دهد. با رشد درآمد و وامهای ارزان تر ، مسکن کم درآمد برای توسعه دهندگان خصوصی جذاب شد. در نتیجه ، بسیاری از توسعه دهندگان خصوصی برای پروژه ها به رقابت پرداختند با ارائه طیف وسیعی از انواع ساختمان که قیمت مقرون به صرفه دارند. بیشتر این آپارتمان ها چهار تا پنج طبقه بودند که مساحت کف آنها 30-40 متر مربع در هر واحد بود(5).

در سال 1992 ، برای توانمندسازی خانوارهای کم درآمد و سازمانهای جامعه آنها ، دفتر توسعه جامعه شهری تاسیس شد. دولت برای تقویت ظرفیت مالی ساکنان زاغه ، سرمایه اولیه 1.25 میلیون بات به نام صندوق توسعه جامعه شهری را تأمین کرد.سپس ، در سال 1993 ، دولت با اعطای معافیت 5 ساله مالیات شرکتها به توسعه دهندگان خصوصی برای ساخت واحدهای مسکن کم درآمد (زیر 600000 بات) از طریق هیئت سرمایه گذاری ، توسعه مسکن را بیشتر کرد. هیئت سرمایه گذاری یک سازمان ملی است که به منظور تشویق سرمایه گذاری در تایلند و خارج از کشور متعهد است. مشوق های آن در درجه اول معافیت مالیات بر درآمد شرکت ها (30 درصد) بود. بین سال های 2007 و 2011 ، 149 پروژه مسکن ، در مجموع 63،718 واحد (به طور متوسط 12743 واحد در سال) با این مشوق ها ساخته شده است. با این حال ، مشوق های مالیاتی از سال 2012 به دلیل زیاد بودن واحدهای مسکن به حالت تعلیق درآمده است(1).

برای غلبه بر هزینه های بالای زمین ، نیروی کار و مصالح ساختمانی ، توسعه دهندگان ساخت پروژه های کم هزینه را آغاز کردند. این پروژه ها شامل یک یا چند ساختمان چهار یا پنج طبقه بود که حداکثر 100 واحد در هر ساختمان داشتند. در همین زمان ، آزادسازی بازار و مقررات زدایی مالی باعث هجوم سرمایه های خارجی شد. توسعه دهندگان برای تأمین اعتبار پروژههای بلند مدت املاک و مستغلات از وام های میان مدت و کوتاه مدت به ارز خارجی استفاده کردند. بین سال های 1994 و 1997 ، در کل 297347 واحد مسکن کم هزینه توسط توسعه دهندگان خصوصی در کلانشهر بانکوک ساخته شد. درصد نسبتاً زیادی از این واحدها توسط خانوارهای با درآمد بالاتر و متوسط برای سکونت و سرمایه گذاری در املاک گرفته شده است. در ژانویه سال 2003 ، دولت تایلند برنامه "یک میلیون خانه" را برای تلاش برای حل مسئله مسکن کم درآمد شهری در مدت 5 سال اعلام کرد (2007-2007)(1).

این به دو برنامه جداگانه تقسیم شد. اولین برنامه این بود که در آن دولت به سازمان ملی مسکن دستور داد 600000 واحد (477،000 واحد در کلانشهر بانکوک و 123،000 واحد در استانهای دیگر) احداث کند. برنامه دوم Baan Mankong بود که در آن 300،000 واحد دیگر را به عنوان بخشی از پیشرفت های زاغه ارتقا داد. با این حال ، خیلی زود با مشکل مازاد مسکن روبرو شد و در نتیجه مشکلات مالی بسیار جدی به وجود آمد. در سال 2007 ، از سازمان ملی مسکن خواسته شد که هدف عرضه را کاهش دهد و سرانجام ، در سال 2009 ، دولت تصمیم گرفت این برنامه را فسخ کند(1).

سیاست مسکن مناسب پس از سال 2010

در سال 2010 تعداد واحدهای مسکن 21.7 متر بود که از 16.6 میلیون نفر در سال 2000 افزایش یافته است. به طور متوسط سالانه حدود 500000 واحد مسکن جدید در تایلند ساخته می شود. از سال 1973 ، بیش از 95 درصد واحدها توسط بخش خصوصی تأمین شده اند. تنها چهار درصد واحدها توسط سازمان ملی مسکن و سایر ارائه دهندگان مسکن عمومی تأمین شده اند ، و بسیاری از این واحدهای مسکن عمومی در منطقه شهری بانکوک واقع شده اند. تا ژانویه سال 2010 برنامه مسکن فقرا در 1،546 اجتماع فقیر شهری انجام شده است و از بیش از 90،000 خانوار در 277 شهر بهره مند شدند. در بین خانوارها ، 34.8 درصد اجاره نامه بلند مدت داشتند.

از سال 2003 تا 2013 ، در کل 281.550 واحد مسکن توسط سازمان ملی مسکن تولید شده است. از این تعداد ، 50202 واحد (27.4 درصد) در کلان شهر بانکوک قرار داشتند ، در حالی که 133.267 واحد (72.6 درصد) در پنج استان اطراف بودند. به دلیل ضعف سیاست ‘یک قیمت متناسب با همه ، که به خریداران در کلان شهر بانکوک مناسب بود اما نتوانست قیمت آن را در شهرهای کوچکتر که زمین ارزان تر است ، پایین بیاورد ، سازمان ملی متحمل خسارت مالی شدیدی شد.سازمان ملی مسکن با تغییر درآمد واجد شرایط (از درآمد ماهانه 15000 بات یا کمتر از زیر 40،000 بات) این مشکل را حل کرد. در نتیجه ، بسیاری از آپارتمانها یا توسط خانوارهای با درآمد متوسط اشغال شده و یا فروخته نشده اند(1).

نتیجه‌گیری

روند سیاست گذاری مسکن در تایلند از مداخله قانونی توسط دولت به سوی پشتیبانی وسیع تر برای تشویق مشارکت دولت-جامعه متحول شده است.تایلند را می توان از لحاظ تشویق بخش خصوصی برای مشارکت در برنامه های مسکن گروه های کم درآمد از طریق ساخت تعدادی مسکن ارزان قیمت و اعطای وام به این گروه ها موفق دانست.اگرچه افزایش درآمد ناشی از رشد اقتصادی منجر شد که بسیاری از خانوارها خانه های خود را بهبود بخشند ولی به دلیل مهاجرت به کلانشهرها از جمله بانکوک بسیاری ازمهاجران همچنان در شرایط نامساعد و زاغه ها زندگی می کنند.

به طور کلی روند سیاست گذاری مسکن در سالهای مورد بررسی در تایلند نشان می دهد که متوسط استاندار مسکن در این کشور بهبود زیادی داشته است که نشان دهنده تلاش دولت برای بهبود زیرساختها و خدمات بوده است.

منابع

1-International models for delivery of affordable housing in Asia.(2019). Published by the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).

2-Trangkanont, S., & Charoenngam, C. (2014). Critical failure factors of public-private partnership low-cost housing program in Thailand. Engineering, Construction and Architectural Management.

3-Agus, R., Doling, J., & Lee, D. (Eds.). (2002). Housing policy systems in South and East Asia. Springer.

4- Chiu, H. L. (1982). HOUSING POLICY AND ITS EFFECTS ON URBANIZATION IN THAILAND.

5- Chiu, H. (1984). Four decades of housing policy in Thailand. Habitat International, 8(2), 31-42.

115168
ارسال نظر

  1. مخاطبان و فرهیختگان گرامی؛ نظرات حاوی مطالب توهین یا بی‌احترامی به اشخاص، قومیت‌ها، عقاید دیگران، موارد مغایر با قوانین کشور منتشر نمی‌شود.